ACCIONES EN MÁXIMOS Y COCHERAS EN SUBSUELO: ¿UN BUEN MOMENTO PARA INVERTIR EN LADRILLO?

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Entrevista a Esteban Sucari, socio de Ecocheras.

SITUACIÓN DEL MERCADO Y CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓN EN COCHERAS

Entre el año 2005 y 2006 cayó fuertemente la cantidad de estacionamientos en Capital por el boom inmobiliario, se tiraron abajo estacionamientos y estaciones de servicio para poder construir inmuebles de vivienda y oficinas. Reduciendo así casi un 30% la cantidad de cocheras en la ciudad.

La oferta de cocheras estuvo quieta durante estos once años debido a que no hay terrenos con el tamaño necesario para seguir creciendo. Pero la demanda se duplicó por el crecimiento del parque automotor. Esa es la clave para entender el por qué hoy la cochera como negocio.

Si lo comparamos con otro tipo de ladrillos hay algunas variables a tener en cuenta: en la cochera no hay que estar lidiando con inquilinos, no hay juicios de desalojo, es todo cemento y no hay nada para romper. Cuando analizas las variables frías de la inversión como rentabilidad, capitalización, liquidez, perspectivas del mercado; en todas las cocheras como inversión se pone a la cabeza.

En cuanto a la rentabilidad, una cochera está rindiendo entre un 5 y 7% anual en las opciones de POOL DE RENTA. Tiene una renta parecida a la de un bono, pero lo más importante más allá de la renta, es la apreciación del capital. Comparado con otro tipo de ladrillos, como los departamentos que están con rentas muy bajas, en promedio 2 o 3% anual y con más problemas (como se viene ahora con la ley de alquileres y otros tipos de inconvenientes) que hacen que los departamentos se vuelvan cada vez menos rentables.

La renta de la cochera también actualiza por inflación y por demanda. Esto significa que cuantos más autos entran, más aumenta el valor de alquiler, y también sube conforme va a aumentando todo. En cuanto a liquidez, es mucho más liquida que el resto de los inmuebles por tratarse de un tiquet más bajo. Un departamento puede estar un año y medio sin noticias de la venta, mientras que una cochera en unos meses se vende.

En cuanto a capitalización, acá tenemos uno de los puntos más importantes. Si vos compraste una propiedad como oficina o departamento en el año 2012 antes del cepo cambiario y lo querías vender hasta hace unos meses, la verdad que ibas a empatar o hasta perder en dólares. En cambio, si compraste una cochera y la querías vender hasta hace unos meses (que hubo una recuperación en el mercado inmobiliario en general), en la cochera podías sacar por lo menos un 30 o 40% arriba de la plata que pusiste en dólares billete.

Esto significa que además de la renta del 5 o 7% anual, tiene una apreciación de capital del 35% en promedio en los últimos cuatro años. Esto demuestra el grado de solidez del ladrillo cochera frente a otros tipos de inversiones en ladrillos, y su capacidad de atravesar una crisis inmobiliaria aumentando su valor en dólares

PERSPECTIVAS DEL MERCADO

Además de los puntos mencionados anteriormente con una oferta que prácticamente no tiene espacio donde crecer y una demanda cada vez mayor por el crecimiento del parque automotor, tenemos la nueva LEY DE ESTACIONAMIENTO MEDIDO. Esta Ley ya fue aprobada y se va a empezar a implementar después de las elecciones por motivos políticos.

El gobierno nacional va a instalar parquímetros en el 45% de las calles de la ciudad. Una de cada dos calles va a tener parquímetros. Hoy un parquímetro cuesta $8 la hora y se estima que va a haber cuatro tipos de tarifas. La tarifa “Zona Libre” será en barrios como Villa Lugano, Soldati, Liniers, lugares donde no hay tanta densidad de autos. En el resto de los barrios se va a tener que pagar un estacionamiento de 8 a 16 pesos la hora.

Entonces, si dejar el auto en la calle 8 horas, te puede llegar a costar $100, 24 días al mes son $2400 pesos. Y nunca puede valer lo mismo dejar el auto en la calle que en una cochera. Por lo tanto, estimo que los valores locativos de las cocheras y los estacionamientos, van a aumentar por lo menos un 30%. Y si la renta de la cochera aumenta un 30%, claramente el valor de la cochera también aumenta porque el valor de cualquier inmueble está muy ligado a su capacidad de renta.

MODELO DE NEGOCIO

Tenemos distintos tipos de propuestas. Por un lado, contamos con una oferta de 150 ubicaciones de cocheras funcionando en la Ciudad que uno puede alquilarlas y obtener una renta. Todas las cocheras tienen gastos de expensas, agua y ABL, por eso está bueno asesorarse a la hora de invertir para ver que la inversión verdaderamente sea rentable. Y tenemos otro modelo de negocios donde capitalizamos toda la experiencia que adquirimos en los últimos diez años, y armamos un modelo de negocio más rentable donde se ofrece la posibilidad de formar parte de un garage por hora.

Un garage por hora es ese tipo de negocios en el que solamente se accedía con grandes capitales. Hoy está la posibilidad de ingresar con una sola cochera a ese mismo negocio. ¿De qué manera? Vos comprás tu cochera, tenes la escritura de tu unidad (al igual que cuando compras un departamento), y una vez al año vas a poder elegir si queres usarla vos, alquilarla a un tercer o aportarla a la explotación de un garage por hora.

Si la aportas en el garage por hora, no te va a importar si entran o no autos en la cochera que vos compraste, sino en el global de todo el garage entero. Entonces si el garage facturó (por poner un número) $500.000 en un mes, y hubo $50.000 de gastos, entonces los $450.000 que quedaron de ganancia se reparten proporcionalmente entre los inversores que compraron las cocheras.

El garage tiene un sistema inteligente como en los shoppings, con sistema de tickets y barrera. Esto trae dos cosas importantes: bajos costos porque se necesita solamente un cajero; y la segunda, total control porque podés corroborar que cada auto que entra y sale le paga al sistema. Entonces tenes un sistema transparente y con bajos costos, donde una vez al año podés elegir si queres seguir en el pool de renta. No estás atado a estar.

Si no queres estar en el pool de renta y tener la cochera para vos o alquilarla a un tercero por tu cuenta, también podes hacerlo e incluso tener total control de tu inquilino. Si tu inquilino no te paga, no tenes que andar corriendo atrás de él, le mandas un mail, das de baja la tarjeta magnética que se usa para acceder al garage, y el solo te tiene que llamar a vos para pedirte permiso y que le vuelvas a dar acceso al garage.

Tenemos emprendimientos con este modelo de negocio siempre en ubicaciones premium, donde las cocheras tienen mayor revalorización porque son de las zonas “más calientes” de la Capital Federal.

OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN


Para leer la nota completa y conocer las oportunidades de inversión en cocheras, suscribite a la revista y lee la Cinco Ruedas Nº 175.

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